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從和平里項(xiàng)目造價(jià)控制看特發(fā)地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型升級
發(fā)布日期:2014/7/16 14:59:33 | 瀏覽次數(shù):12163 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司總經(jīng)理 陳寶杰
特發(fā)和平里是特發(fā)地產(chǎn)公司成長壯大的一個(gè)里程碑。在新浪樂居舉辦的“改變的力量——深圳地產(chǎn)2013年度新媒體大獎(jiǎng)”活動中，特發(fā)和平里項(xiàng)目作為深圳上百個(gè)在售、待售地鐵物業(yè)中的杰出代表，以其合理的項(xiàng)目定位、優(yōu)越的社區(qū)配套和環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)新，獲得最具投資價(jià)值物業(yè)大獎(jiǎng)。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，地產(chǎn)公司在提升項(xiàng)目設(shè)計(jì)的同時(shí)，努力健全和優(yōu)化管理機(jī)制，項(xiàng)目管理制度更加系統(tǒng)、規(guī)范，確保項(xiàng)目安全、優(yōu)質(zhì)、高效推進(jìn)，為特發(fā)地產(chǎn)公司向市場化轉(zhuǎn)型奠定了基礎(chǔ)。本文從和平里項(xiàng)目造價(jià)控制這個(gè)側(cè)面舉例分析說明。
一、以合同為中心，構(gòu)建造價(jià)管控體系
施工合同是明確發(fā)包人和承包人相互權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系的合同，是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。為了控制總造價(jià)目標(biāo)，我們構(gòu)建了以合同為中心的造價(jià)管控體系，包括：工程量規(guī)定：如工程實(shí)施范圍、工程量清單；計(jì)費(fèi)及支付方式：如單價(jià)、總造價(jià)的組成、計(jì)費(fèi)方式、浮動率、工程款的支付方式；工程變更與質(zhì)量進(jìn)度控制：如工程變更的審批、現(xiàn)場簽證、工期、質(zhì)量與工程結(jié)算的約定；風(fēng)險(xiǎn)控制：如檢測、檢驗(yàn)費(fèi)，索賠、風(fēng)險(xiǎn)范圍、幅度以及調(diào)整辦法；甲定乙購材料、設(shè)備以及分包工程等等。除此之外，我們特別注意把握未來建設(shè)中可能出現(xiàn)的政策法規(guī)、物價(jià)、人工等諸多風(fēng)險(xiǎn)，框住總包造價(jià)。為此，我們采取了以下措施：
（一）充分分析不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，制訂限制性條款。在制定合同條款的過程中，我們花費(fèi)了將近三個(gè)月時(shí)間收集資料，結(jié)合現(xiàn)場工程師經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)歸納出60條針對不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)的限制性條款，有力地規(guī)避了主體合同的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。
（二）引進(jìn)措施費(fèi)包干法，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)包干，有效地減少施工過程中的索賠。截止目前8.17億元的總包合同工程，發(fā)生283萬元現(xiàn)場簽證，占比0.35%。
（三）控制“甲定乙購”及自主招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)
在總承包合同中，“甲定乙購”項(xiàng)目7869萬元，占到造價(jià)總包的10%。為了更好地規(guī)避上述不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，我們把“甲定乙購”項(xiàng)目當(dāng)成“自主招標(biāo)項(xiàng)目”來做，安排了足夠的時(shí)間和人力來制定招標(biāo)文件。
（四）采用進(jìn)度節(jié)點(diǎn)付款的方法。改每月付進(jìn)度款為按進(jìn)度節(jié)點(diǎn)付款，有利于造價(jià)動態(tài)管理和資金調(diào)配，能夠把以前放在審核工程進(jìn)度工程量的時(shí)間集中放在對設(shè)計(jì)變更的造價(jià)變化進(jìn)行增減分析，同時(shí)，這種付款方法也能激勵(lì)承包商加快項(xiàng)目工程進(jìn)度。
二、健全組織架構(gòu)，厘定采購權(quán)限
（一）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建立了特發(fā)集團(tuán)和平里項(xiàng)目建設(shè)審核委員會、和平里項(xiàng)目招標(biāo)委員會、項(xiàng)目部三級造價(jià)管控體系，明確各級的管理責(zé)任及權(quán)限，合理分工授權(quán)，理順各級的管理關(guān)系。
（二）制定了《龍華地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)審核委員會議事規(guī)則》、《龍華項(xiàng)目招標(biāo)和采購管理辦法》、《龍華項(xiàng)目管理規(guī)程及操作指引》。對項(xiàng)目組織、報(bào)建、招標(biāo)、合同管理、設(shè)計(jì)管理、工程管理、檔案管理、安全管理、工程變更、預(yù)決算、營銷管理等18個(gè)工作流程進(jìn)行了梳理和規(guī)范。
（三）強(qiáng)化監(jiān)督。工程部、營銷部、合同預(yù)算部等對應(yīng)的職能部門負(fù)責(zé)供應(yīng)商的遴選、考察、詢價(jià)；招標(biāo)工作小組對前一過程進(jìn)行復(fù)核，視情況增減投標(biāo)單位；審核委員會或招標(biāo)委員會根據(jù)權(quán)限，設(shè)定評標(biāo)定標(biāo)辦法，確定中標(biāo)人。對單一來源采購，談判組成員不少于3人，且不能同屬一個(gè)部門，超過50萬元的還要有集團(tuán)業(yè)務(wù)部門參與。集團(tuán)業(yè)務(wù)部門定期對招投標(biāo)情況進(jìn)行檢查。
三、落實(shí)招標(biāo)制度，嚴(yán)格操作流程
（一）統(tǒng)一基本編制要求。要求標(biāo)書表達(dá)清晰，無隱性成本、無模糊區(qū)域，技術(shù)門檻合理適用，較好地架設(shè)了公開、公平、合理低價(jià)中標(biāo)的競價(jià)平臺，在保證了質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理控制造價(jià)。
（二）逐級全面審核。對每一個(gè)項(xiàng)目，不管是否有歷史標(biāo)書樣本，都要從頭把關(guān)，嚴(yán)格按流程逐步審核。即使對于某些標(biāo)準(zhǔn)合同，也不能因是“標(biāo)準(zhǔn)合同”就草草了事，而是結(jié)合以往的使用經(jīng)驗(yàn)以及市場最新的資訊進(jìn)行完善修改，力爭在細(xì)節(jié)、深度、技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)及相關(guān)控制造價(jià)條款等方面做到更嚴(yán)謹(jǐn)周全。
（三）做好招標(biāo)項(xiàng)目交底，實(shí)現(xiàn)造價(jià)管理與現(xiàn)場管理無縫對接。為確保招標(biāo)項(xiàng)目在現(xiàn)場實(shí)施過程中不走偏，造價(jià)管理人員適時(shí)到現(xiàn)場與工程師、監(jiān)理和施工隊(duì)進(jìn)行充分溝通，詳細(xì)做好招標(biāo)項(xiàng)目交底工作，確保招標(biāo)確定的有關(guān)事項(xiàng)在現(xiàn)場得到切實(shí)執(zhí)行，最大程度地發(fā)揮項(xiàng)目招標(biāo)的效果。
（四）抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，認(rèn)真做好市場價(jià)格調(diào)查。在和平里項(xiàng)目一期陽臺欄桿、空調(diào)百頁與鋁合金門窗3個(gè)材料項(xiàng)目招標(biāo)過程中，我們通過市場價(jià)格調(diào)查，方案比較，發(fā)現(xiàn)對3項(xiàng)目中的鋁型材、玻璃、五金配件3種主材進(jìn)行招標(biāo)，造價(jià)更省。在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，項(xiàng)目部按此方案進(jìn)行招標(biāo)，詳細(xì)調(diào)查包括投標(biāo)供貨商在內(nèi)的近期市場成交價(jià)格，讓投標(biāo)供貨商在價(jià)格透明的背景下進(jìn)行競標(biāo)，最后招標(biāo)造價(jià)合計(jì)為3776萬元，較近期其他品牌地產(chǎn)商的進(jìn)貨價(jià)降低約292萬元，在保障工程質(zhì)量的情況下節(jié)省造價(jià)8%。
四、動態(tài)控制造價(jià)，精確安排資金計(jì)劃，提高資金利用率
以往工程普遍存在以下弊�。阂皇强傄鹊浇Y(jié)算基本結(jié)束，才能知道工程較為精確的造價(jià)數(shù)據(jù)，而且往往結(jié)算超預(yù)算，投資突破。二是工程付款缺乏計(jì)劃，導(dǎo)致資金利用率低。究其原因，主要是缺乏造價(jià)動態(tài)控制手段，不能對造價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)控。為了提高造價(jià)控制水平，我們借鑒過往經(jīng)驗(yàn)，在合同節(jié)點(diǎn)付款措施的基礎(chǔ)上，建立了適合和平里一期造價(jià)動態(tài)控制的模型，每月對主要設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證造成的造價(jià)增減進(jìn)行結(jié)算，提前做好資金計(jì)劃。
動態(tài)控制造價(jià)，既讓造價(jià)控制人員時(shí)時(shí)刻刻對整個(gè)項(xiàng)目的工程成本變化情況做到心中有底，又為領(lǐng)導(dǎo)決策提供實(shí)時(shí)、可靠、客觀的依據(jù)。同時(shí)，有效地減少了結(jié)算階段的集中工作量，平衡了造價(jià)管理全過程的工作量，使造價(jià)整體工作計(jì)劃性、可靠性得到進(jìn)一步增強(qiáng)。安排專員分別按年、季、月做好資金計(jì)劃，有利于財(cái)務(wù)人員精確安排資金計(jì)劃，提高企業(yè)資金理財(cái)收益。
由于管控合理到位，特發(fā)和平里項(xiàng)目一期取得了較大的成功。預(yù)計(jì)和平里一期節(jié)省造價(jià)1423萬元。根據(jù)總預(yù)算，一期建造成本金額為9.4億元，預(yù)計(jì)結(jié)算能控制在預(yù)算造價(jià)范圍之內(nèi)。另一方面，通過制度建設(shè)和規(guī)范運(yùn)作，也鍛煉了隊(duì)伍，培育了認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精的職業(yè)文化。當(dāng)然，和平里一期建設(shè)工作中也存在一些不足，主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)控制環(huán)節(jié)重視不夠，產(chǎn)生了一些過于追求結(jié)構(gòu)安全、外立面美觀，影響了工程造價(jià)，建筑的實(shí)用性也存在個(gè)別瑕疵，如因B棟外走廊飄雨增設(shè)圍護(hù)，架空層、公共部分裝修設(shè)計(jì)漏項(xiàng)，均增加了造價(jià)。上述問題將會在今后的工作中，通過組織制度建設(shè)和業(yè)務(wù)素養(yǎng)的提升加以解決。
總體來講，特發(fā)和平里一期的開發(fā)是成功的，我們在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工管理、市場研判、成本控制等方面積累了經(jīng)驗(yàn)。目前項(xiàng)目二期還在建設(shè)之中，同時(shí)，也在積極尋求市場項(xiàng)目。我們堅(jiān)信，特發(fā)地產(chǎn)公司在走向市場化的轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，會繼續(xù)追求精益化管理，探索商業(yè)模式和管理模式創(chuàng)新，做出更好的項(xiàng)目，為集團(tuán)的改革和發(fā)展做出新的更大的貢獻(xiàn)。