物業(yè)服務企業(yè)的兼并購研究
發(fā)布日期:2020/3/5 11:03:47 | 瀏覽次數(shù):7700 來源:文希彤/特發(fā)服務經營管理部
通過分析物業(yè)市場發(fā)現(xiàn)，目前物業(yè)管理行業(yè)的集中度不斷增長，企業(yè)分化程度拉大，呈現(xiàn)強者愈強的趨勢。
特發(fā)服務目前營收情況與物業(yè)百強的均值相當，發(fā)展趨勢樂觀；但公司體量小，一定程度上制約著業(yè)務橫向發(fā)展，與物業(yè)百強企業(yè)仍有一定的差距。因此，公司在上市成功后需要加大市場挖掘力度，進一步擴大管理半徑，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
在行業(yè)集中度持續(xù)上升、各層級企業(yè)分化加劇的環(huán)境下，特發(fā)服務需要進行規(guī)模擴張。而物業(yè)企業(yè)常見的規(guī)模擴張方式主要包括以下三種方法：
（一）承接兄弟開發(fā)企業(yè)項目。特發(fā)服務的兄弟開發(fā)企業(yè)主要以特發(fā)集團和南通三建企業(yè)為主，但受環(huán)境、政策、兄弟企業(yè)的業(yè)務范圍及管理體量等影響，特發(fā)服務能夠承接的項目數(shù)量及面積均有限，僅依靠承接項目無法幫助公司實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。
（二）市場化拓展。目前特發(fā)服務有將近76%的物業(yè)管理面積是依靠市場化拓展取得的，這也是公司主要的擴張方式。但目前公司的項目體量仍然偏小，僅靠此方式無法滿足公司快速實現(xiàn)規(guī)模擴張的需求。
（三）兼并收購。對其他企業(yè)進行兼并收購，這是企業(yè)規(guī)模擴張最重要的手段之一。僅2015-2016年，物業(yè)百強企業(yè)總計收購 300余家物業(yè)服務企業(yè)，累計收購物業(yè)管理面積超過6.2億平方米，占百強企業(yè)兩年管理面積總增量的 27.78%。特發(fā)服務成功上市以后，有必要考慮采取并購方式擴大管理服務半徑。
1、基于物業(yè)主業(yè)的并購
（1）住宅類業(yè)務：目前物業(yè)行業(yè)中還是以住宅類項目為主。但經過幾十年的發(fā)展，房地產住宅開發(fā)市場已逐漸進入瓶頸期。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017、2018年全國住宅竣工面積連續(xù)兩年下降，住宅物業(yè)開發(fā)進一步放緩，加上目前有住宅開發(fā)背景關聯(lián)方的物業(yè)企業(yè)規(guī)模相對龐大，不建議對傳統(tǒng)住宅類業(yè)務進行擴張或并購。
（2）非住宅類業(yè)務：我國總體消費水平的持續(xù)提升為商業(yè)環(huán)境注入了活力，寫字樓、產業(yè)園區(qū)、公建、學校、醫(yī)院等現(xiàn)有的存量物業(yè)也在急劇增加。此外，物流、科技、產業(yè)的迅速發(fā)展也促使了產業(yè)園區(qū)在全國范圍的建設潮，2018年國內共有開發(fā)區(qū)達2675家。由此看來，非住宅類業(yè)務可成為特發(fā)服務實施兼并購的方向。
進一步分析，基于商寫類的物業(yè)服務費及收繳率較其他業(yè)態(tài)高（2018年全國平均辦公物業(yè)服務費為業(yè)態(tài)最高，達每月7.84元/平方米，收繳率為97.47%），因此對商寫類業(yè)務進行收購應該更有所期。此外，商寫類物業(yè)的市場巨大。僅就深圳及附近區(qū)域分析，隨著粵港澳大灣區(qū)的概念持續(xù)發(fā)酵，大灣區(qū)內主要城市件的商業(yè)合作將得到加強，深圳寫字樓物業(yè)市場的前景較為積極，建議特發(fā)服務在上市后多考慮并購商寫類的物業(yè)項目。
2、跨業(yè)務類型的并購
隨著科技的發(fā)展，物聯(lián)網+模式迅速興起并滲透到各行各業(yè)中，政府也愈發(fā)重視智慧城市的建設問題。而特發(fā)服務作為老牌的物業(yè)企業(yè)，其智能化、信息化程度已逐漸落后于同行巨頭。鑒于此，公司在未來實有必要強化自身的科技化及信息化程度，而通過對優(yōu)秀的科技公司進行并購合作，也不失為一種發(fā)展方式。
通過總結行業(yè)內的成功并購案例，我們可以發(fā)現(xiàn)，被并購企業(yè)具備以下特點的，實施并購的成功率以及帶來的并購優(yōu)勢往往相對較高：
1、標的企業(yè)具備一定管理規(guī)模。
2、標的企業(yè)具有良好的盈利狀況和較強的運營管理能力。
3、被并購企業(yè)為百強企業(yè)、新三板掛牌企業(yè)或區(qū)域性龍頭企業(yè)等，且市場給予較高的估值溢價。
4、標的企業(yè)的業(yè)態(tài)能與并購方形成良性互補，或業(yè)務涉及并購方產業(yè)鏈上下游，完善并購方業(yè)務體系。
5、標的企業(yè)的企業(yè)文化及管理理念與并購方一致。
特發(fā)服務在選擇并購標的時，可以參考以上五個因素考慮并進行綜合評定。
1、政策風險：企業(yè)對宏觀環(huán)境的錯誤解讀可能導致企業(yè)制訂的收購方案與國家調控和監(jiān)管的相關政策相抵觸。
2、信息不對稱風險：公司財務報表和股價不可能與企業(yè)的基本情況及變化完全一致，而且也可能存在目標公司為了美化自身經營狀況而故意隱瞞或虛構信息的情形。
3、文化沖突風險 ：企業(yè)文化往往是經過一段相對漫長的時間形成的，具有獨特性、連貫性和繼承性等特點。企業(yè)間想要達成文化融合、形成趨同的經營理念，會受到很多因素制約。
4、人員流失風險：企業(yè)的合并必然會涉及組織結構的改變，這極有可能會引起部分管理者和員工的思想或情緒的波動，不利于公司的管理和整合，也會增加人才流失風險。
5、法律風險：并購活動是一項復雜的企業(yè)間交易活動，在并購中可能會發(fā)生民事糾紛等諸多法律問題，給并購帶來一定的法律風險。
6、財務風險：包括融資支付風險，定價風險以及財務整合和控制風險等。
選擇一家合適的并購標的公司能在很大程度上降低并購的風險，前文探討了有關并購對象的選擇問題。除此以外，企業(yè)還需要注意以下幾點因素：
1、建立預案：在并購發(fā)起之前就要對并購行為的必要性和可行性進行深入的研究探討，明確公司對自身并購的需求，同時建立一套完整詳細的風險處理預案，以防范操作執(zhí)行層面的各類風險。
2、盡職調查：應充分重視并購前的盡職調查，并做好并購標的資產的評估工作。
3、文化整合：盡可能選擇文化理念較為趨近的公司進行合并。除此以外，企業(yè)在并購之后需要加強文化的整合力度，為新團隊提供足夠的資源和支持，推動雙方文化和理念的融合。
4、合法合規(guī)操作：在選擇并購對象時，需要調查并理清對方公司的法律和債務情況；而企業(yè)自身也需注意并購的合法合規(guī)性，維護企業(yè)并購的利益。
5、協(xié)議保障：企業(yè)在與收購標的簽訂收購協(xié)議時，應當通過添加對賭條款等方式，要求標的企業(yè)給予一定程度業(yè)績承諾，以降低因收購后不確定性造成的業(yè)績波動風險。
綜合以上分析，特發(fā)服務的兼并之路其實有很多選擇。區(qū)域上，可以考慮收購未涉足地區(qū)的物業(yè)企業(yè)，在擴大規(guī)模的同時推動公司業(yè)務覆蓋全國；業(yè)務上，寫字樓物業(yè)、產業(yè)園區(qū)物業(yè)等非住宅類物業(yè)是我們上市后的一個并購方向；此外，科技公司和產業(yè)鏈上下游企業(yè)（如清潔公司）也是我們的選擇。
只是在并購過程中，不可避免會存在一定的風險，對此，我們要對并購風險有充分的認識，注意企業(yè)的文化整合以及合法合規(guī)操作等，盡可能規(guī)避、減少并購風險。