嚴守“房住不炒”,迎接“十四五”新機遇
發(fā)布日期:2021/7/1 14:20:54 | 瀏覽次數(shù):7239 來源:特發(fā)地產(chǎn)-孫林晶2021年是“十四五”的開局之年,國家經(jīng)濟將在“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進”的新發(fā)展格局下保持韌性!笆奈濉币(guī)劃中指出:房地產(chǎn)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展,助力經(jīng)濟內(nèi)循環(huán),中央將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào),落實城市主體責任,實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2020年是跌宕起伏的一年,在這個充滿不確定性的年份里,基于穩(wěn)財政、穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求,2020年上半年,多省市政府采取多種方式為市場減壓、為企業(yè)紓困,比如在土地出讓環(huán)節(jié),增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供給向租賃住房建設(shè)傾斜、延期或分期繳納土地款、延長開竣工期限等;在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上,從供、需兩端助力市場復(fù)蘇,主要涉及放寬預(yù)售標準、適度放松限價、實行人才新政、稅費減免、購房補貼以及公積金信貸政策調(diào)整等。下半年購房需求集中釋放,伴隨著市場過熱,熱點城市政策也隨之加碼,主要政策涉及升級限購、限貸、限價、限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費等內(nèi)容,其中深圳政策力度最為嚴苛。從房企融資和居民房貸來看,2020年我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。2020年上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極,央行三度降準釋放長期資金約1.75萬億元,并兩度下調(diào) LPR 利率中樞,5 年期以上LPR累計降幅達15個基點,但下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負債的增速閾值,并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模,倒逼房企去杠桿、降負債。未來房地產(chǎn)行業(yè)將以去杠桿為目標,牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線,“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力,房企整體融資環(huán)境依舊偏緊。
展望未來,三大紅利漸消退,但行業(yè)空間仍在。一是人口紅利:人口增長率降低,城鎮(zhèn)化率增長放緩,十四五期間,25-34歲的首次置業(yè)群體數(shù)量減少,由此可見人口帶來的紅利減弱;二是土地紅利逐漸減弱:過去,土地紅利來自于地價房價上漲的預(yù)期,當前房價上漲受限,房價與地價之間的差距逐步縮小,土地紅利逐漸消失;三是金融紅利逐漸消失,企業(yè)規(guī)模增長往往伴隨杠桿的使用,在金融政策嚴監(jiān)管下,企業(yè)所能享受的金融紅利也在逐步消失。然而,新的賽道正在出現(xiàn),兩大新紅利放大。一是城市群紅利逐漸放大:十四五規(guī)劃建議明確城市群建設(shè)方向,城市群是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的載體,對比發(fā)達國家,人口等資源向核心城市群聚集是必然趨勢,城市群的紅利將逐步放大;二是存量紅利來臨:實施城市更新行動、加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容,在新型城鎮(zhèn)化推進進程中,助推企業(yè)向存量布局。
目前,企業(yè)已進入從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展的新跑道,需要房企根據(jù)企業(yè)基因、競爭優(yōu)勢和多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景,聚焦“既促進主業(yè),又適合自身”的多元化發(fā)展方向。2021 作為“十四五”開局之年,未來無論是物管、商業(yè)、租賃還是其他領(lǐng)域,都會給這個行業(yè)帶來巨大的價值,房地產(chǎn)企業(yè)可考慮與以下四類企業(yè)合作:一是與有土地儲備優(yōu)勢的企業(yè)合作,增加土儲優(yōu)勢。當前拿地難度逐漸加大,有豐富土儲的企業(yè)提前敲定了未來的貨值和業(yè)績規(guī)模,有利于降低風險,鎖定利潤,充裕低價的土地資源將是未來發(fā)展的保障;二是與具備獨特資源背景的企業(yè)合作,比如國企資源、政府資源;三是與管理紅利突出的企業(yè)合作,共享管理紅利,比如成本管控能力突出、產(chǎn)品打造能力突出,從而增強產(chǎn)品競爭力;四是與多元化領(lǐng)先的企業(yè)合作,形成多元助力,加速多元化業(yè)務(wù)的布局,并且依靠多元化業(yè)務(wù)的技術(shù)和產(chǎn)品賦能自身項目的開發(fā),提升地產(chǎn)開發(fā)的綜合競爭力,并打造“第二”利潤增長點。例如碧桂園并購華大農(nóng)業(yè),快速布局農(nóng)業(yè)科技領(lǐng)域,萬科收購普洛斯,躍居物流倉儲領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。
2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”概念,隨后成為“十三五”時期房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的核心指導(dǎo)思想,此次“十四五”規(guī)劃再次強調(diào),且將“房住不炒” 首次寫入規(guī)劃建議中,表明在國內(nèi)國際經(jīng)濟雙循環(huán)的新發(fā)展格局背景下,房住不炒、租購并舉、因城施策、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展將作為長期政策調(diào)控的主基調(diào)。
未來,中國房地產(chǎn)進入發(fā)展新紀元,更多改變正在發(fā)生,更多不確定性的未來,等待我們?nèi)ヌ魬?zhàn)!